Q1. 계약을 체결한 뒤 마음이 바뀌면 계약금을 포기하고 취소할 수 있나요?

일반적으로 계약금이 해약금의 성격을 가지는 경우 상대방이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 반환하여 해제할 수 있습니다. 단, 중도금 지급 등 구체적 이행행위가 시작된 경우에는 자유로운 해제가 어려울 수 있습니다.

Q2. 매수인이 잔금을 지급하지 않으면 바로 계약을 해제할 수 있나요?

통상적으로는 상당한 기간을 정해 대금 지급을 최고(요구)한 후 해제할 수 있습니다. 부동산 매매는 쌍무계약이므로 매도인 역시 소유권이전등기 서류를 준비하는 등 본인의 이행 준비를 마쳤다는 점을 증명해야 합니다.

Q3. 잔금을 지급했는데 매도인이 소유권이전을 안 해줍니다.

소유권이전등기청구소송을 진행할 수 있으며, 이 과정에서 매도인이 부동산을 빼돌리지 못하도록 처분금지가처분 등 보전처분을 가장 먼저 검토해야 합니다.

Q4. 매수한 뒤 누수 등 하자를 발견하면 계약을 취소할 수 있나요?

하자의 중대성에 따라 다릅니다. 정상적 사용이 불가능할 정도라면 계약해제가 가능하나, 통상적으로는 수리비 상당의 손해배상을 청구하게 됩니다. 하자를 임의로 훼손하기 전 증거(사진, 견적서)를 남기는 것이 필수입니다.

Q5. 이중매매가 발생한 경우 먼저 계약한 사람이 소유권을 갖나요?

우리 법은 등기주의를 취하므로 먼저 등기를 마친 사람이 원칙적으로 소유권을 취득합니다. 하지만 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담했다면 계약 무효 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q1. 집주인이 보증금을 안 줍니다. 어떻게 해야 하나요?

내용증명을 발송하여 반환을 공식적으로 요구하고, 이사를 가야 한다면 대항력 유지를 위해 반드시 '임차권등기명령'을 신청해야 합니다. 이후 보증금 반환소송을 진행합니다.

Q2. 계약이 끝났는데 세입자가 안 나갑니다. 강제로 내보낼 수 있나요?

아닙니다. 임의로 출입문을 잠그거나 전기를 끊으면 오히려 형사처벌을 받을 수 있습니다. 명도소송을 통해 판결문을 득한 후 합법적인 강제집행 절차를 밟아야 합니다.

Q3. 월세를 연체하면 바로 해지되나요?

주택은 2기, 상가는 3기의 차임액에 달하는 연체가 있을 때 계약 해지가 가능합니다. 무조건 한 달 밀렸다고 해지되는 것은 아닙니다.

Q4. 원상복구 비용은 어디까지 부담해야 하나요?

정상적인 사용으로 인한 생활 마모(자연 마모)는 복구할 의무가 없습니다. 다만 고의나 과실로 인한 파손, 임의로 구조를 변경한 부분에 한해서만 복구 의무가 인정됩니다.

Q5. 계약기간 중도 해지가 가능한가요?

임차인의 일방적인 변심에 의한 중도 해지는 원칙적으로 어렵습니다. 집주인과 합의가 필요하며, 통상적으로 새로운 세입자를 구하고 중개수수료를 부담하는 조건으로 합의 해지하는 경우가 많습니다.

Q1. 계약 만료된 세입자, 바로 내보낼 수 없나요?

네, 법적 절차 없이 임의로 짐을 빼거나 비밀번호를 바꾸면 형사상 주거침입, 업무방해 등으로 처벌받을 수 있습니다. 반드시 명도소송을 통한 집행권원이 필요합니다.

Q2. 명도소송은 기간이 얼마나 걸리나요?

상대방의 대응에 따라 다르나 통상 4개월~6개월 이상 소요됩니다. 판결 이후에도 나가지 않으면 강제집행 절차에 1~2개월이 추가로 소요될 수 있습니다.

Q3. 명도소송 중 점유자가 다른 사람에게 집을 넘기면 어떻게 되나요?

소송 중 점유자가 바뀌면 기껏 받은 판결문이 무용지물이 됩니다. 이를 방지하기 위해 소송 전 반드시 '점유이전금지가처분'을 신청해두어야 합니다.

Q4. 밀린 월세도 명도소송과 함께 청구 가능한가요?

가능합니다. 건물 인도 청구와 함께 연체 차임 및 부당이득금 반환 청구를 병합하여 진행하는 것이 일반적입니다.

Q5. 경매 낙찰 후 기존 점유자가 안 나갑니다.

대항력 없는 점유자라면 명도소송보다 훨씬 빠르고 간편한 '인도명령' 제도를 활용할 수 있습니다. 단 매각대금 납부 후 6개월 내에 신청해야 합니다.

Q1. 가압류와 가처분은 무슨 차이인가요?

금전적 채권(돈 받을 권리)을 보전하려면 '가압류'를 하고, 특정 물건이나 부동산의 처분/점유 권리 자체를 묶어두려면 '가처분'을 신청합니다.

Q2. 소송을 안 하고 가압류만 먼저 할 수 있나요?

가능합니다. 오히려 상대가 눈치채기 전에 가압류부터 신속히 걸어두고, 이어서 본안 소송을 제기하는 것이 정석적인 대응 방법입니다.

Q3. 가압류를 신청하면 돈을 바로 받나요?

아닙니다. 가압류는 상대가 재산을 팔지 못하도록 묶어두는 임시 조치입니다. 돈을 실제로 받으려면 본안 소송 승소 후 '강제집행(경매 등)' 절차를 거쳐야 합니다.

Q4. 담보제공명령(공탁)이 무엇인가요?

법원은 채무자의 부당한 피해를 막기 위해 가압류 신청권자에게 일정 금액의 담보를 제공하라고 명령합니다. 현금 공탁이나 보증보험증권으로 진행합니다.

Q5. 잘못 가압류하면 배상해야 하나요?

정당한 권리 없이 함부로 가압류하여 상대의 부동산 처분이나 대출을 막아 손해가 발생했다면, 그 손해를 배상할 책임이 생길 수 있으므로 법률가의 정확한 검토가 필요합니다.

Q1. 권리분석을 잘못하면 어떻게 되나요?

가장 흔한 사례가 선순위 임차인의 대항력을 놓쳐 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 추가로 물어줘야 하는 경우입니다. 입찰보증금을 포기해야 하는 뼈아픈 실수가 될 수 있습니다.

Q2. 현수막이 걸린 유치권, 무조건 인정되나요?

아닙니다. 실무상 경매를 지연시키거나 싸게 낙찰받기 위한 가장(허위) 유치권도 많습니다. 적법한 점유, 피담보채권의 성립 여부 등을 소송으로 다투어 깨뜨릴 수 있습니다.

Q3. 배당이의 소송은 언제 하나요?

배당기일에 출석하여 구두로 이의를 제기한 후 1주일 내에 배당이의 소를 제기해야 합니다. 기한이 매우 엄격하므로 신속한 변호사 조력이 필요합니다.

Q4. 공매와 경매는 뭐가 다른가요?

경매는 법원 주관 하에 민사채권 회수가 주 목적이고, 공매는 캠코(자산관리공사) 주관 하에 세금 체납 회수가 주 목적입니다. 적용 법률과 권리관계 말소 기준이 다를 수 있어 구분이 필요합니다.

Q1. 내 땅을 침범한 담장을 직접 철거해도 되나요?

절대 안 됩니다. 아무리 본인 소유의 토지라도 타인의 재물(담장)을 임의로 부수면 재물손괴죄로 처벌받습니다. 반드시 법원을 통해 지상물철거 소송을 진행해야 합니다.

Q2. 길을 막아버리면 어떻게 출입하나요?

다른 도로로 나갈 구멍이 전혀 없는 맹지라면 법원에 '주위토지통행권 확인' 및 '통행방해금지가처분'을 신청하여 강제로 길을 확보할 수 있습니다. 단 적절한 통행료를 지불해야 할 수 있습니다.

Q3. 남의 땅인지 모르고 20년 넘게 썼다면 제 땅이 되나요?

'점유취득시효' 제도가 있습니다. 소유의 의사(자주점유)로 평온·공연하게 20년간 점유했다면 소유권 이전을 청구할 수 있습니다. 반대로 원소유자는 상대방의 점유가 '타주점유'였음을 입증하여 방어해야 합니다.

Q1. 너무 답답해서 제 돈으로 먼저 고쳐도 되나요?

소송을 염두에 둔다면 하자를 그대로 둔 채 법원의 감정을 받는 것이 원칙입니다. 정 급하다면 보수하기 전에 전문가 소견서, 꼼꼼한 사진과 영상, 견적서를 완벽히 구비해두어야 합니다.

Q2. 하자담보책임 기간이 뭔가요?

마감공사는 1~2년, 설비는 2~3년, 지반/구조는 5~10년 등 부위별로 법이 정한 책임 기간이 다릅니다. 이 기간 내에 하자가 발생했다는 사실을 반드시 내용증명 등으로 청구해 두어야 합니다.

Q3. 추가공사대금을 안 주면 유치권을 행사하겠대요.

건축주의 동의 없는 임의 추가 공사에 대해서는 대금을 청구할 수 없습니다. 시공사가 억지로 유치권을 행사한다면 공사방해금지가처분 등으로 대응할 수 있습니다.

Q1. 조합에서 제시한 보상금을 무조건 수용해야 하나요?

아닙니다. 수용재결, 이의재결, 행정소송 등 단계별로 감정평가를 다시 받아 보상금 증액을 적극적으로 다툴 수 있습니다.

Q2. 현금청산자 명도소송이 들어왔는데 버텨도 되나요?

보상금이 법원에 공탁되었다면 인도 의무가 발생합니다. 무작정 버티면 오히려 지연손해금(부당이득)을 물어줘야 할 수 있으므로, 전문가와 협상/소송 전략을 짜야 합니다.

Q3. 세입자(임차인)는 보상을 못 받나요?

재개발 구역의 경우 주거이전비, 이사비, 그리고 상가 세입자의 경우 영업보상금을 받을 수 있는 법적 기준이 있습니다. 조합이 이를 누락했다면 적극적으로 청구해야 합니다.

Q1. 사해행위취소는 언제든 제기할 수 있나요?

아닙니다. 법적으로 '취소원인을 안 날로부터 1년', '법률행위(매매 등)가 있은 날로부터 5년' 내에만 소송이 가능합니다. 이 기간이 지나면 억울해도 되찾을 수 없습니다.

Q2. 이미 3자에게 집이 팔렸는데 어떡하나요?

3자(전득자)에게 넘어갔더라도, 그 3자가 악의(사해행위임을 알고 있었음)라면 소송을 통해 원상회복을 청구할 수 있습니다. 그래서 신속한 가처분이 필수적입니다.

Q3. 제값을 주고 샀는데 저보고 사해행위라며 소장이 날아왔어요.

매수인(수익자) 입장에서는 본인이 매도인의 빚을 몰랐던 '선의'임을 입증해야 방어할 수 있습니다. 중개사를 통한 정상 거래, 자금 이체 내역 등을 통해 선의를 강하게 증명해야 재산을 뺏기지 않습니다.

Q1. 공인중개사가 작성해 주는데 변호사 검토가 꼭 필요한가요?

중개사는 거래 성사에 초점을 맞춥니다. 향후 발생할 최악의 법적 분쟁을 대비하여 방어 논리를 짜고 손해배상 구조를 설계하는 것은 오직 변호사의 영역입니다.

Q2. 인터넷에 떠도는 특약 문구를 그대로 써도 되나요?

절대 위험합니다. 부동산마다 현황이 다르고 당사자의 입장이 다릅니다. 문구 하나(예: "대출 불발 시 계약을 무효로 한다" vs "해제한다")의 차이가 위약금 수천만 원을 가릅니다.

Q3. 법인 정기 자문도 가능한가요?

네, 시행사, 시공사, 임대관리업체 등을 대상으로 계약서 검토, 분쟁 예방, 내용증명 발송 등 기업 전반의 상시 부동산 법률자문 계약을 맺고 밀착 관리해 드립니다.